您当前的位置:首页 > 政策法规 > 不动产登记知识
自然资源与不动产统一登记的区别与联系(图)
日期: 2018/4/9 15:08:19     来源: 摘自房政在线      阅读:284次

两类登记的共同点主要体现在都服务于资产产权的法律保护,差异则是自然资源统一确权登记要突出其在生态文明建设中的重要性


摄影/马康

  不动产统一登记制度在全国落地之后,全国又开展了以不动产登记为基础的自然资源统一确权登记试点工作。

  笔者结合实际工作试分析二者的区别与联系,以利于大家在实践中更好地把握自然资源统一确权登记试点工作的重点,沉淀出符合生态文明顶层设计要求的试点成果。

  以土地为登记的共同基础

  不动产登记和自然资源统一确权登记,都要以土地为登记的共同基础。

  对于涉及自然资源的不动产登记,《不动产登记暂行条例实施细则》第47条明确规定:“承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地,或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的,可以申请土地承包经营权登记;地上有森林、林木的,应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。”

  以《自然资源统一确权登记办法(试行)》(以下简称《办法》)为依据的《自然资源统一确权登记试点方案》,要求通过“三个图层相叠加”的方式,即集体土地所有权确权登记发证、国有土地使用权确权登记发证和土地利用现状图相叠加,明确国有未利用土地的范围,结合国家相关规划和自然资源保护范围,确定需要实施统一确权登记的自然资源范围。笔者理解自然资源统一确权登记的对象至少是国有未利用地及其禀赋的水、林、草、矿等自然资源。该试点方案还明确“以土地为基础,确定土地及其承载的各类自然资源所有权及其边界,调查反映各类自然资源的利用现状,在此基础上,开展自然资源统一确权登记”。

  登记目的的异同

  依据《生态文明体制改革总体方案》,自然资源统一确权登记是健全自然资源资产产权制度的四项内容之一,其目的是推动建立归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度;不动产登记是产权保护的一项重要内容,实施不动产统一登记是健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的需要。二者确权登记都具有“归属清晰、权责明确”的共同目的,都是为了保障交易安全、保护权利人合法权益。

  自然资源统一确权登记服务于维护和提高良好生态环境的民生福祉,并从空间上明确监管的对象和要求,为监管提供具体内容,同时为生态文明绩效评价考核和责任追究提供准确依据。

  登记内容不完全相同

  两类登记都包括了被登记客体、权利主体、权利、登记事务的属性。被登记客体属性包括位置、类型、数量、质量等,权利主体属性包括姓名或名称、身份信息等,登记事务属性包括登簿人、登记时间等。在权利属性方面,不动产登记已经相当细化,包括权利类型、取得方式、起止时间等;自然资源物权的内容目前尚不清晰,不同类型的自然资源其物权内涵差异性显著,自然资源权能的内容需要通过试点尽可能加以明确。尽管如此,不动产与自然资源登记簿的内容设置上都体现了“归属清晰、权责明确”的共同导向。

  为了突出自然资源在生态服务方面的特殊作用,突出自然资源统一确权登记的“监管有效”特有导向,以有别于不动产登记,自然资源统一确权登记加入了以用途管制、生态红线、特殊保护为内容的公共管制要求,并将需要调整和限制的不动产权利,也进行记载登簿。

  变更登记的触发机制不尽相同

  尽管存在国家权力机关嘱托的登记和登记机构依职权发起的登记,《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)规定的不动产登记主要是由权利人申请而触发;根据笔者对《办法》精神的理解,国有自然资源统一确权登记应该是所有权行使代表或政府指定部门发起的嘱托登记。

  此外,纳入《条例》的不动产登记客体── 土地及地上房屋等建、构筑物的变化,人为因素居多,其变更登记带有明显的随机性;纳入不动产登记的林木客体,虽然持续生长,但其物权的变更登记也是权利人基于自身的其他因素申请触发的。作为国有自然资源所有权登记的客体,其自身变化以自然因素居多,并且各类资源随时间变化的特点不尽相同。山岭、荒地、滩涂基本不变,水资源也仅是各年有枯丰之分,森林持续生长,草原仅是各年有歉丰之差,矿产资源则很少发生自然变化。由此可见,应当顺应自然资源资产负债表年度编制、生态补偿等生态文明建设的需要,确定因自然因素引起的变更登记触发条件。

  制度与标准健全程度差异较大

  虽然《物权法》适用于包括自然资源在内的不动产登记,但在制度体系、实践经验等方面,自然资源和不动产登记健全程度上还是存在着较大差距。

  自然资源统一确权登记正处在国家试点阶段,国家有关部门出台的《办法》以及试点方案,在体现自然资源登记的目的性、系统性、可操作性等方面还有相当差距;自然资源登记簿样式也是初步的,目前还未形成权籍调查、编码标识、信息组织等与登记簿册相关的技术规范标准,更没有可循的登记条例及细则等具体规章办法。在实践层面,自然资源统一确权登记尚处于局部试点阶段,登记业务不够明朗,登记手段还在摸索中。

  经过多年的实践,不动产登记的制度体系已经相当完备,经验相对丰富,登记手段也随信息化发展持续进步。特别是以“四统一”为特点的不动产统一登记制度在全国落地,使不动产登记制度更加完善,实践更加系统,手段更加先进。

  成果服务目的

  作为不动产的自然资源登记信息要按照《条例》的要求,为交易机构、权利人、利害关系人、政府机构提供共享服务。除此之外,自然资源登记信息与农业、水利、林业、环保、财税等相关部门应当互通共享,服务于自然资源统一确权登记和有效监管;应当向社会公开(除涉及国家秘密和不动产利害关系人隐私的)自然资源登记信息,接受社会监督。

  综上所述,自然资源确权登记与不动产登记的共同点主要体现在都服务于资产产权的法律保护,差异则是自然资源登记要突出其在生态文明建设中的重要性。这些共同点和差异性,在登记目的、登记内容、触发机制、业务健全程度、服务目的等方面都有体现。

  (作者单位分别为:浙江省长兴县国土资源局、北京新兴华安智慧科技有限公司)


                                                        【作者】方勇 常戈群 【来源】《中国不动产》2018年第2期

打印本页】 【关闭窗口】  【向上